Mietminderung im Schimmelfall. Wie vorgehen? Was geltend machen?

Schimmel in den vier Wänden ist leider kein seltener Gast. In einer Mietwohnung berechtigt er in vielen Fällen sogar dazu die Miete zu mindern.

Doch Schimmelpilz ist nicht gleich Schimmelpilz, nicht alle Vertreter dieser Art sind in der Lage auch Innenräume als ihr Habitat in Anspruch zu nehmen. Allerdings haben ein Zehntel der bekannten Arten eine äußerst toxische Wirkung. Dies bedeutet sie sind gesundheitsgefährden, wenn sie in Kontakt mit solch einem Schimmelpilz kommen. Weswegen ein solcher Pilzbefall in den Wohnräumen ein enormes gesundheitliches Risiko darstellt.

Da Schimmelpilze besonders die Zufuhr von Feuchtigkeit benötigen und die optimale Temperatur zum Wachsen bei 20-30 Grad liegt, bietet eine Wohnung leider perfekte Bedingungen für den ungewollten Mitbewohner.

Doch warum ein Schimmelpilz sich in der Wohnung ansiedelt muss ein Sachverständigengutachten letztlich klären.

Mögliche Ursachen können sein:

1. Baumängel: Beinahe 50 % der Fälle in denen es zu Schimmelpilzbildung kommt lässt sich auf Baumängel zurückführen.
2. Nutzerverhalten: Durch Verhalten des Mieters kann eine zu hohe Luftfeuchtigkeit entstehen und Schimmelpilzbildung auslösen.
3. Hybride Ursachen: Allerdings ist es nicht auszuschließen, sogar sehr wahrscheinlich, dass mehrere Faktoren eine Rolle spielen.

Doch wann kann die Miete nun gemindert werden und wie geht man vor?

1. Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass Schimmel immer ein Mangel an der Mietsache darstellt. Schon die konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinung kommen kann, kann ein Mangel an der Mietsache begründen (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99).

2. Schimmelbefall und somit den Mangel hat der Mieter seinem Vermieter unverzüglich anzuzeigen nach § 536c I BGB. Dies gilt auch für einen bloßen Verdacht. Die Mängelanzeige ist von enormer Bedeutung für eine spätere Minderung. Das Recht der Minderung kann der Mieter nämlich nur dann ausüben, wenn er zuvor seinem Vermieter die Mängel angezeigt hat.

3. In der Mängelanzeige sollte sogleich auch dann eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.

4. Nach § 536 I, 2 BGB hat der Mieter dann ein Recht darauf die Miete zu mindern, wenn ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt. Dies ist bei einem Schimmelpilzbefall regelmäßig unproblematisch gegeben.

5. Allerdings kommt spielt beim Punkt Schimmel in der Wohnung eine wichtige Rolle das Mitverschulden des Mieters. Hierbei handelt es sich um Sorgfaltspflichten, die auch umfassen Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Allerdings bestehen, soweit nichts anderes vereinbart, keine besonderen Sorgfaltspflichten, die über das Heizen und Lüften hinaus gingen (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06).

Zum Thema Heizen und Lüften ist kurz zu sagen, dass in der Regel wohl ein dreimal tägliches Lüften und kurzes Stoßlüften als zumutbar erscheint (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99). Wird dieser Pflicht allerdings genüge getan, so fällt der Schimmelbefall dann nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Mieters. Ein Recht auf Mietminderung kann dort nur in solchen Fällen entfallen, wo dieser Pflicht nicht nachgegangen wird (BGH 11.07.2012 Az. VIII ZR 138/11).

Wichtig hierbei ist, dass ein Mangel bereits dann vorliegt, wenn ein Schimmelbefall nur durch übermäßiges Lüften oder Heizen verhindert werden kann. Der Mieter hat eben nicht die Pflicht bauliche Mängel durch unzumutbares Verhalten auszugleichen (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96).

Dies gilt auch für Badezimmer, welche über kein Fenster verfügen. Hier kann auch nicht das falsche Lüftungsverhalten des Mieters verantwortlich sein, wenn dieser nicht lüften kann (LG BO 08.11.1991 Az. 5 S 100/91).

Liegt keine besondere Vereinbarung vor, so hat der Mieter auch das Recht die gesamte Wohnfläche für die Möblierung zu nutzen, er muss hierbei nicht darauf achten einen besonderen Abstand zu den Wänden einzuhalten (vgl.LG Bln. 14.06.1988 Az. 64 S 176/88; LG Mhm. 14.02.2007 Az. 4 S 62/06).

Als Weiter Pflichten ergeben sich allerdings, dass der Mieter Umstände vermeiden muss, die eine erhöhte Feuchtigkeitsbildung bewirken können.

Der Vermieter hingegen trägt die Verantwortung für bauliche Mängel und auch die Hinweis- und Informationspflicht. Weißt der Vermieter also den Mieter nicht auf Umstände hin, die eine Anpassung des Verhaltens des Mieters erfordern, so fällt die Schimmelbildung dem Vermieter zu Lasten. Kommt der Vermieter auf Verlangen des Mieters der Beseitigung nicht nach, liegt dies auch im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Liegt ein Schimmelbefall vor, der zur Minderung berechtigt, so stellt sich immer die Frage wie viel darf gemindert werden?

Dies ist nicht pauschal zu beantworten und Einzelfallbezogen. Maßgeblich ist allerdings die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Dies bedeutet es ist zu beachten, welche Räume und wie viele von Schimmel betroffen sind und in welchem Umfang. Auch ist eine entscheidende Rolle bei der Höhe der Berechnung, ob der Schimmelbefall Gesundheitsgefährden ist.

Um einen genauen Minderungsbetrag festlegen zu können hilft daher meist nur ein Sachverständigengutachten. Allerdings gibt es zu dem Thema auch zahlreiche Rechtsprechung, an der man sich zumindest in etwas orientieren kann.

1. Schimmel in Kellerräumen

Hier kann bei einem enorm feuchten Keller eine Minderung von 10 % veranschlagt werden (AG Bergheim 12.04.2011 Az. 28 C 147/10).

2. Schimmel in Sanitärbereichen

Nach überwiegender Rechtsprechung ist hier eine Minderung von 10 % als angemessen anzusehen (AG Schöneberg 10.04.2008 Az. 109 C 256/07).

3. Schimmel in Kinder- Wohn oder Schlafzimmern

Bei Kinderzimmern kann eine Minderung von bis zu 20 % als gerechtfertigt erscheinen (LG BO 22.08.2003 Az. 10 S 52/02). Bei Schlafzimmer scheint in der Regel eine Minderung von bis zu 15 % als angemessen (LG Bln. 23.05.2014 Az. 65 S 524/13). Sollte sich der Schimmel in mehreren Räumen der Mietwohnung befinden kann eine Minderung von 20 % noch als gerechtfertigt angesehen werden (LG Bln. 26.11.2010 Az. 63 S 188/10).

Wichtig ist, dass wenn es sich bei dem Mietshaus um einen Neubau mit Erstbezug handelt, wo alle Räume von Schimmel befallen sind kann sogar eine Mietminderung von 75 % noch angemessen sein (LG Kn. 15.11.2000 Az. 9 S 25/00).

Sollten Räume aufgrund des starken Schimmelbefalls vorrübergehend nicht nutzbar sein, weil Sanierungsarbeiten sowie Trocknungsarbeiten durchgeführt werden müssen kann dies eine Mietminderung von 80 % rechtfertigen (AG Kn. 25.10.2011 Az. 224 C 100/11).

4. Schimmel der gesundheitsbeeinträchtigenden Auswirkungen hat

Sollte sich herausstellen, dass der Schimmel zu lebensgefährlichen Erkrankungen führen kann, so kann der Mietanspruch sogar auf null gemindert werden (LG Bln. 20.01.2009 Az. 65 S 345/07). Allerdings ist hierbei der Umfang der Schimmelbildung ausschlaggebend.

Doch egal in welchem Umfang sich der Schimmel ausbreitet, die Darlegungs- und Beweislast im Prozess trägt der Mieter selbst. Daher muss zunächst dargelegt werden, warum die Ursache für den Schimmel nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Hierzu ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten notwendig.

Interessant ist schließlich noch, dass bei gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzen das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 I BGB besteht. Allerdings muss auch hier der Mangel zunächst angezeigt werden und der Vermieter muss die Gelegenheit bekommen den Mangel zu beseitigen.

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