Ablauf und wissenswertes zur Räumungsklage aus Vermietersicht

Was für Kosten können entstehen und wie lange zieht sich das Verfahren hin?

Sie haben eine Eigentumswohnung, die Sie vermietet haben, nun möchte aber ihr Kind diese Wohnung nutzen oder ihr Mieter ist schlichtweg im Zahlungsverzug der Miete.

In beiden Fällen besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis zu kündigen und eine Räumungsfrist für den Mieter zu setzten. Doch dies genügt oftmals nicht, und der Mieter verweigert die Räumung. In solch einem Falle bleibt Ihnen als Vermieter nur noch der Schritt zur Räumungsklage um ihr Vorhaben durchzusetzen.

Was für Kosten auf sie zukommen und wie ein solches verfahren abläuft möchten wir im folgenden erläutern.

1. Zuständigkeit des Gerichts

Unabhängig vom Streitwert ist die Räumungsklage bei dem Amtsgericht einzureichen, in dessen Stadt sich die Wohnung befindet. Nur bei einer Räumungsklage in Bezug auf Gewerbeeinheiten entscheidet der Streitwert über die Zuständigkeit von Amts- oder Landesgericht, ab einem Wert über 5000 Euro ist das Landesgericht zuständig

2. Kosten eines Verfahrens

Die Kosten eines solchen Räumungsverfahrens bestimmen sich nach dem Streitwert, der sich nach der Jahreskaltmiete des Mietverhältnisses richtet, worauf sich das Verfahren bezieht.
Haben Sie also eine monatliche Kaltmiete von 400 Euro so wird dieser Betrag mit 12 multipliziert und ihr Streitwert beträgt 4800 Euro.

Derjenige, der das Verfahren veranlasst trägt zunächst auch die Kosten des Verfahrens, diese Kosten sind auch für die Anwaltskosten entscheidend.
Konkrete Kosten für Gericht als auch den Anwalt ergeben sich aus einer sogenannten Kostentabelle.

Für das vorgenannte Beispiel ergeben sich folgende Kosten:

-> Gerichtskostenvorschuss: 363,00 Euro
-> Anwaltskosten:

Geschäftsgebühr Anwalt Nr. 3100 VV RVG 195,65 Euro (falls der Anwalt außergerichtlich in der Angelegenheit tätig war)
Verfahrensgebühr Anwalt Nr. 3100 VV RVG 391,30 Euro
Termingebühr Anwalt Nr. 3104 VV RVG 361,20 Euro
Postpauschale 20,00 Euro
Umsatzsteuer 146,77 Euro
Gesamt 919,27 Euro (1.152,10 Euro, wenn eine außergerichtliche Tätigkeit des Anwaltes vorlag)

Auch wenn Sie als Vermieter und Kläger diese Kosten also zunächst erst einmal selbst aufbringen müssen, trägt am Ende der Unterlegene die Kosten des Prozesses, sodass im Erfolgsfall die Kosten vom Mieter zu begleichen sind. Weiterhin hat der Mieter im Erfolgsfall auch die entstandenen Anwaltskosten zu tragen.

In der Realität ist es häufig jedoch so, dass der Vermieter selbst wenn die Klage erfolgreich war auf sein Geld, welches er in Vorkasse leisten musste, wartet. Mieter sind nicht immer zahlungsfähig, gerade bei Mietern, die sich im Zahlungsverzug befinden liegt dies auch häufig an einer Zahlungsunfähigkeit.

Zahlt der Mieter die Kosten, die er zu tragen hat nicht, kann zunächst außergerichtlich die Forderung zur Zahlung gestellt werden und danach auf Zahlung geklagt werden, sodass Sie als Vermieter im Erfolgsfall einen 30 Jahre gültigen Zahlungstitel erhalten gegen den Mieter, in der Hoffnung er gelangt irgendwann wieder zu Geld.

3. Prozesskostenhilfe

Die Prozesskostenhilfe nach §§ 114 ff. ZPO ist eine staatliche Hilfe bei der Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens. Hierbei müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

a) Die Parteien, welche die Prozesskostenhilfe beantragen, sind aufgrund ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse nicht in der Lage, die Kosten aus eigenen Mitteln aufzubringen
b) Die Klage hat Aussicht auf Erfolg

4. Dauer und Ablauf einer Räumungsklage

In der Regel kann ein solches Verfahren aufgrund einer umfangreichen Beweisaufnahme und Zeugenvernehmungen zwischen sechs Monaten und einem Jahr dauern.
Die Räumungsklage ist allerdings in keinem Gesetz abschließend geregelt, so kann der Richter kurze Fristen setzten und ein Versäumnisurteil nach einem Monat vorlegen und ein Urteil nach zwei, wenn der Mieter nicht rechtzeitig auf die Räumungsklage reagiert.

Der Ablauf im Überblick:

1. Sie als Vermieter kündigen das Mietverhältnis zum Mieter auf.
2. Ihr Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und legt Widerspruch dagegen ein oder er zieht zum vorgegebenen Datum nicht aus.
3. Sie als Vermieter setzen eine Nachfrist, bis zu der ihr Mieter ausgezogen sein muss.
4. bei fruchtlosem Verstreichen der Nachfrist wird durch Sie als Vermieter oder Ihren beauftragten Anwalt Räumungsklage beim Gericht eingereicht.
5. nach Einreichung der Klageschrift wird der Gerichtskostenvorschuss fällig, welchen Sie als Vermieter zunächst begleichen müssen.
6. die Räumungsklage wird ihrem Mieter zugestellt und er kann darauf antworten. (unterlässt er das, wird von ihrem Anwalt ein Versäumnisurteil beantragt. Dies ist der schnellste Weg für einen positiven Räumungstitel)
7. verteidigt sich ihr Mieter gegen die Klage kommt es zu einer Gerichtsverhandlung.
8. Gericht spricht ein Urteil.
9. dieses wird 4 Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig und kann vollstreckt werden.
10. Gerichtsvollzieher wird mit der Durchführung beauftragt.
11. Gerichtsvollzieher kündigt sein Kommen an und lässt, wenn die Wohnung nicht freiwillig beräumt wird, einen Container kommen, um das Hab und Gut ihres Mieters einlagern zu können.

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